Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM vừa có báo cáo đánh giá căn hộ sonata 9 tháng đầu năm kèm theo thông điệp cảnh báo đã xuất hiện những dấu hiệu chững lại và tiềm ẩn nhiều nhân tố bất ổn.


Tăng trưởng tín dụng Tp.HCM đạt 13,26% so với cuối năm ngoái, tăng gấp 1,5 lần so với cùng kỳ năm 2015. Lãi suất huy động tiết kiệm giảm 0,3 - 0,4%; còn lãi suất cho vay trong lĩnh vực BĐS ở mức khoảng 8,7 - 9,9%. Những doanh nghiệp BĐS quy mô trung bình, đặc biệt là các doanh nghiệp mới thành lập vẫn khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng của ngân hàng. Tỷ lệ nợ xấu trên địa bàn thành phố chiếm khoảng 3,8% tổng dư nợ (trong khi chỉ tiêu nợ xấu dưới 3%). Mới đây, Ngân hàng Nhà nước đã yêu cầu các tổ chức tín dụng thẩm định chặt chẽ các dự án BT, BOT trước khi cho vay, kiểm soát rủi ro trong hoạt động cấp tín dụng vượt giới hạn, cấp tín dụng đối với khách hàng có dư nợ lớn, trong đó có doanh nghiệp BĐS.

Tháng 1/2013, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết 02 triển khai thực hiện gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng để hỗ trợ thị trường BĐS xử lý nợ xấu, hàng tồn kho, hỗ trợ người thu nhập thấp tiếp cận nhà ở. Chương trình này đã hỗ trợ cho 56.181 hộ gia đình, cá nhân có nhà ở; giúp thị trường BĐS phục hồi kể từ cuối năm 2013.

Tính đến nay, gói 30.000 tỷ đồng đã giải ngân được 28.344 tỷ đồng, đạt 86,3%, trong đó, có 56.181 cá nhân, hộ gia đình đã được cam kết cho vay 27.480 tỷ đồng. Riêng tại Tp.HCM, gói 30.000 tỷ đã giải ngân được 6.927 tỷ đồng cho 10.532 khách hàng, bao gồm 10.525 hộ gia đình, cá nhân vay 5.520 tỷ đồng và 7 doanh nghiệp được vay 1.406 tỷ đồng đầu tư dự án nhà ở xã hội.

Về cơ bản, gói 30.000 tỷ đồng đã kết thúc, trong lúc chính sách tín dụng nhà ở xã hội chưa triển khai được nên người thu nhập thấp đô thị và các đối tượng chính sách chưa có cơ hội để tiếp cận nguồn vốn tín dụng ưu đãi để tạo lập nhà ở. Chính vì vậy, việc bố trí nguồn tái cấp vốn từ ngân sách cho các ngân hàng cho vay mua nhà ở xã hội vẫn chưa thể triển khai.

Phân khúc thị trường bất động sản (BĐS) cao cấp đang tăng trưởng mạnh mẽ, nhiều các dự án BĐS cao cấp - hạng sang, nghỉ dưỡng có dấu hiệu cung vượt cầu. Bên cạnh vùng lõi trung tâm và khu đô thị Nam Sài Gòn, Tp.HCM đang hình thành thêm một khu vực mới, tập trung phát triển các dự án BĐS cao cấp ở khu phía Đông thành phố qua địa bàn quận Bình Thạnh, quận 1, 4 và một phần quận 9, Thủ Đức cùng một số dự án jomona golden silk cao cấp tại các quận 6, Tân Bình, Tân Phú, Phú Nhuận.

Trong khi đó, phân khúc BĐS nhà ở thương mại vừa túi tiền rất thiếu các dự án căn hộ 1-2 phòng ngủ, giá bán trên dưới 15 triệu đồng/m2, tổng giá bán căn hộ trên dưới 1 tỷ đồng; rất thiếu dự án nhà ở thương mại cho thuê giá rẻ từ 1,5 - 3 triệu đồng/tháng (như dự án căn hộ cho thuê 19m2, giá thuê 1,5 triệu đồng/tháng.

Trong 9 tháng qua, thị trường tiếp tục có sự gia tăng số lượng nhà đầu tư kinh doanh BĐS thứ cấp mua để cho thuê, song phần lớn mua để bán lại kiếm lời, đặc biệt là trong phân khúc thị trường BĐS cao cấp và phân khúc trung bình khá, chiếm khoảng trên dưới 50% tùy theo dự án. Ngay cả đối với đối tượng là người nước ngoài đã mua nhà tại Tp.HCM, theo khảo sát của CBRE, nhà đầu tư chủ yếu nhằm để đầu tư, kinh doanh (21% mua để bán lại; 38% mua để cho thuê; chỉ có 29% mua để ở). So sánh với thời điểm bong bóng BĐS năm 2007, tỷ lệ nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp đã chiếm đến khoảng 70%, thì tỷ lệ hiện nay (trên dưới 50%) cũng rất đáng quan ngại. Riêng phân khúc nhà ở bình dân, căn hộ 1-2 phòng ngủ, giá bán hợp túi tiền thì ít hấp dẫn nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp (chỉ chiếm khoảng trên dưới 5%), do tỷ suất sinh lợi thấp.

Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM cho biết, nếu không xử lý thỏa đáng, kịp thời 4 nhân tố tiềm ẩn rủi ro trên, rất có thể gây tác động xấu đối với sự ổn định của thị trường trong thời gian tới.

Tập đoàn Novaland công bố kế hoạch chính thức niêm yết trên sàn chứng khoán vào tháng 12/2016. Mục tiêu của Novaland là huy động 200 triệu USD từ các quỹ đầu tư tài chính quốc tế có uy tín và tiềm lực. Hiện Novaland đã huy động được 110 triệu USD. Trước đó, ông lớn này đã huy động được 50 triệu USD từ quỹ đầu tư VinaCapital và hơn 60 triệu USD từ nhóm nhà đầu tư Thụy Sỹ và Hong Kong. Không có chiến lược chào bán cổ phần cho nhà đầu tư cá nhân, nhỏ lẻ trên thị trường, Novaland hướng 70-80% cổ phần phát hành vào các nhà đầu tư nước ngoài và công ty chứng khoán trong nước nhằm hoàn thành mục tiêu huy động 200 triệu USD. Phần lớn nguồn vốn huy động được sẽ đầu tư vào các dự án của tập đoàn, cơ cấu lại nợ vay nhằm chuẩn bị tốt cho giai đoạn niêm yết lên sàn chứng khoán. Sau khi niêm yết, tỷ lệ tự do chuyển nhượng cổ phần của doanh nghiệp sẽ vào khoảng 20-25%, đến từ đợt phát hành cổ phần riêng lẻ sắp tới và đợt chuyển đổi công cụ tài chính đã huy động trong giai đoạn trước.

Một đại gia khác trong ngành BĐS là Sacomreal cũng chia sẻ ý định chuyển đổi sàn niêm yết từ phía Bắc về Tp.HCM và đẩy mạnh phát triển hàng loạt dự án lớn trên phạm vi toàn quốc. Đại diện Sacomreal cho biết sắp tới doanh nghiệp chuẩn bị ký kết hợp tác với một quỹ đầu tư đến từ Nhật Bản, dự kiến giá trị ký kết vào khoảng 1000 tỷ đồng. Tính đến thời điểm hiện tại, Sacomreal đã đạt được 70% chỉ tiêu kinh doanh đề ra trong năm 2016. Trong những tháng cuối năm, với việc chuyển đổi sàn niêm yết cùng nguồn vốn đầu tư mới, doanh nghiệp này sẽ tập trung phát triển hàng loạt dự án nhà ở chiến lược.

Trong đó, vốn đầu tư lớn nhất thuộc dự án số 4 - Xây dựng hệ thống kè chống sạt lở đê hai bên sông và xây dựng 3 bến thuyền tại thượng lưu cầu Quang Vinh, cầu Gia Bẩy và thượng lưu đập Thác Huống, với số vốn dự kiến 1.457,14 tỷ đồng.

Dự án số 2 - Xây dựng hoàn thiện hệ thống đê bờ Tả sông Cầu đoạn qua TP. Thái Nguyên có tổng vốn đầu tư là 1.436,52 tỷ đồng; Dự án số 5 - Xây dựng hoàn thiện hệ thống đường giao thông hai bên bờ sông Cầu có tổng kinh phí là 1.350,73 tỷ đồng…

Được biết, cơ cấu vốn của mỗi dự án đều có phần vốn góp của Nhà nước và vốn của nhà đầu tư từ nguồn vốn tự có và vốn huy động.