-
08-23-2019, 05:07 PM #1Silver member
- Ngày tham gia
- Mar 2019
- Bài viết
- 18
Bong bóng bất động sản là gì? Vì sao nó lại nguy hiểm như vậy
Hiện nay, ở VN, căn cứ theo các báo cáo của các nhà môi giới địa ốc, trong cũng như ngoài nước, thì nhà ở cao cấp có một số cung khoảng 1/3 lớn hơn số cầu và tổng số đơn vị của nhà đầu cơ thứ cấp chiếm khoảng 47% số lượng bán ra. Trong khi đó, số lượng cầu ở các phân khúc khác tương đối cao hơn lượng cung, nhất là phân khúc nhà thu nhập thấp.
Yếu tố thứ hai là khả năng mua của người tiêu dùng. Theo thị trường Âu Mỹ, người ta tính 25% mức thu nhập của người mua là khả năng trả nợ khi so sánh với số tiến vay phải trả hàng tháng cho ngân hàng (cộng với tiền thuế và bảo hiểm). Lấy ví dụ ở VN, thu nhập trung bình của một cặp vợ chồng cùng đi làm là 16 triệu mỗi tháng, nếu dùng một tỷ số cao hơn nước ngoài là 35% để dành cho việc trả nợ (5,6 triệu), thì họ có thể vay một số tiền tối đa là 500 triệu trả làm 20 năm với lãi suất 15% một năm. Người VN có nhiều tiết kiệm, nên số tiền mặt trả trước (down payment) có thể lên đến 1/3.
Dựa trên các yếu tố này, thì căn nhà trung bình giá khoảng 800 triệu đồng là thích hợp với túi tiền và hoàn cảnh của họ. Và cũng theo công thức này thì phần lớn các nhà ở tại HCM hay Hà Nội đều vượt quá khả năng trả nợ của người tiêu dùng. Tuy vậy giá cả tại các tỉnh nhỏ cho thấy chỉ hơi cao hơn khả năng một ít.
Yếu tố khác có thể đo lường được là dòng tiền đang đổ vào BĐS, gồm tiền nhàn rỗi của nhà đầu tư, tiền vay mượn của ngân hàng hay tư nhân, và tiền đầu tư từ nước ngoài qua FDI. Hiện nay, FDI vẫn đổ vào các dự án BĐS có giá đất trưng dụng thật thấp và có nhiều ưu đãi trong điều kiện đầu tư. Tuy nhiên, rất ít tiền FDI cho các dự án đang dang dở, bị kẹt vốn, mà chủ đầu tư không chịu hạ giá hơn 30% giá vốn ban đầu.
Hệ thống ngân hàng địa phương thì đã lỡ kẹt với rất nhiều khoản nợ xấu, nên vẫn phải tiếp tục cho các chủ đầu tư BĐS đáo hạn, hy vọng thị trường phục hồi. Tỷ lệ nợ xấu của các khoản vay BĐS của ngân hàng không được tiết lộ, cũng như chỉ tiêu xếp hàng nợ xấu cũng khác quốc tế, nên chỉ có thể được ước tính. Theo một chuyên gia tài chánh của Singapore, số nợ xấu này trung bình lên đến 18% của toàn số nợ, một con số rất cao.
Đồng tiền nhàn rỗi từ tư nhân vẫn khá dồi dào, nhưng sau khi thị trường BĐS tại TP.HCM đóng băng, thì các nhà đầu tư bắt đầu chuyển tiền qua kênh đầu tư khác. Hiện nay, nhà nước đang ngăn ngừa dòng tiền này đổ vào kênh vàng hay USD, nên chắc là sẽ có một ít đổ vào BĐS, nhưng sẽ giới hạn vì tâm lý hoang mang với triển vọng của nền kinh tế.
Yếu tố có thể định lượng thứ tư là ảnh hưởng từ nền tình hình vĩ mô, mà động tác chính sẽ là mức độ tăng trưởng của thu nhập quốc gia (national income, không phải GDP), tỷ giá đồng VN và con số lạm phát. Thu nhập quốc gia thì bao gồm cán cân xuất khẩu so với nhập khẩu, FDI, kiều hối và nợ vay tư và công. Tất cả các thành tố này đều tiêu cực, có khuynh hướng đi xuống và sẽ ảnh hưởng xấu đến giá trị thực sự của BĐS trong một thị trường bình thường.
Do đó, nếu chỉ nhìn vào 5 yếu tố định lượng trên thì có thể nói là thị giá nhà ở cho người dân đang cao hơn từ 10% cho các nhà ở tại các tỉnh ngoài HCM và Hà Nội, đến 20% cho các nhà trung bình là lên đến 40% cho các nhà ở cao cấp.
Yếu tố vô hình ngăn bong bóng vỡ
Nếu VN có một nền kinh tế bình thường như tại các quốc gia Âu Mỹ, thì mọi định lý tài chính sẽ tiên đoán là bong bóng có thể vỡ bất cứ lúc nào. Tuy nhiên, nền kinh tế VN chứa nhiều nghịch lý khó thể giải lý. Những yếu tố vô hình không định lượng lại thường có một tầm quan trọng hơn với người tiêu dùng hay nhà đầu cơ thứ cấp.
Hai yếu tố vô hình quan trọng nhất trong giá trị BDS tại VN là tác động mạnh mẽ của các nhà đầu cơ, với sự hỗ trợ đắc lực của các chủ đầu tư cho dự án, cũng như những tài trợ bất đắc dĩ của các ngân hàng; và tâm lý bầy đàn của đám đông. Thông tin về BĐS tại VN thiếu hẳn sự minh bạch và trung thực; luật về BDS phức tạp và khó thi hành; nên các nhà đầu cơ lợi dụng tối đa khe hở này để thực hiện những thủ thuật trắng trợn và đôi khi phi pháp, từ việc quảng cáo hay phóng tin đồn sai sự thực đến việc làm giá qua các giao dịch dưới gầm bàn.
Tác động của các nhà đầu cơ có thể nhận thấy rõ rệt trong những vụ thổi giá đất gần đây ở Hà Nội và trước đây ở TP.HCM (2014). Cường độ của các nhà đầu cơ cho thấy một sức đẩy có ảnh hưởng khá lớn trên thị giá.
Tham khảo bài phân tích chuyên sâu tại đây: Nhận diện bong bóng bất động sảnView more random threads:
- Bitcoin sẽ bùng nổ sớm hơn bạn nghĩ
- Thông tin học phí chương trình tiếng anh trường ERC, Singapore
- Bóng đá mỗi ngày: Manchester City vs Atalanta ngày 23/10 lúc 2g00
- 02 vấn đề liên quan đến khách mời tham dự event
- Cặp Nam Da Bò Dập Vân Cá Sấu TVCS08 chỉ 1,250,000₫
- Những thói quen không tốt khi ăn rau muống
- Tìm hiểu phương án IP contact center sử dụng phổ biến tại công ty
- In băng rôn lấy liền - lấy ngay - giá rẻ Chỉ có tại Quangcaogroup.com
- Mua nệm cao su loại nào tốt nhất
- Bí quyết tẩy lông toàn thân hiệu quả và an toàn
Có thể bạn quan tâm:
-
Bóng đá mỗi ngày: Messi Thiên Tài Bóng Đá
Bởi thongtinqn trong diễn đàn Quảng cáo tổng hợpTrả lời: 0Bài viết cuối: 08-22-2019, 10:35 PM -
Bóng đá mỗi ngày: U18 Brunei với U18 Myanmar trong khuôn khổ giải bóng đá Đông Nam Á
Bởi thongtinqn trong diễn đàn Du Lịch Và Giải TríTrả lời: 0Bài viết cuối: 08-13-2019, 04:50 AM -
Thu nhỏ đầu mũi có nguy hiểm không?
Bởi boonguyen trong diễn đàn Thực Phẩm - Dược Phẩm - Y TếTrả lời: 0Bài viết cuối: 03-14-2019, 11:16 PM -
Banh Bong Lan Trung Muoi Pho Mai Bao Ngon | Chat Luong 5* - MyhaoBakery
Bởi conchung68 trong diễn đàn Quảng cáo tổng hợpTrả lời: 0Bài viết cuối: 03-13-2019, 07:46 PM -
Nâng mũi có nguy cơ xảy ra biến chứng nguy hiểm đến sức khoẻ không?
Bởi boonguyen trong diễn đàn Thực Phẩm - Dược Phẩm - Y TếTrả lời: 0Bài viết cuối: 12-14-2018, 11:11 PM
Vệ sinh cá nhân chủ nghĩa là một phần quan trọng của sức khỏe nam giới. Dùng dung dịch vệ sinh mỗi...
Dung dịch vệ sinh cu,...